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        1. 潮商潮事

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          【潮商報道】北京潮商會會長單位:“上市房企百強”國瑞置業優質土儲1428萬平米 可售貨值1200億

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          日前,國瑞置業(2329.HK)發布2018年中期業績報告,截至2018年6月30日6個月,公司總收入同比增加2.59%至22.38億元(人民幣,單位下同),其中來自物業開發的收入為19.56億元,物業租賃收入2.07億元,同比增長48%;毛利7.64億元,其中來自物業開發的毛利為5.61億元;公司所有人應占期內溢利4.1億元;每股基本盈利9.2分。

          國瑞置業登陸港交所至今已超過四年,今年又連續收獲潮商百強、地產百強、上市百強多項殊榮,并榮登2018中國上市房企百強第60位,擁有房地產開發國家一級資質的中國大型優秀房地產開發商和運營商。在2018年上半年房地產調控的主基調下,國瑞置業順應形勢變化,采取靈活的策略以推進銷售快速增長,為公司未來盈利規模打下堅實的基礎。

          合約銷售同比上升32%

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          再創新高

           

          當前國內房地產市場表現出分化趨勢,一二線熱點城市受到重點調控,成交下行;三四線城市在溢出效應影響下,去庫存效果顯著。在金融政策收緊的環境下,國瑞置業優先保障現金流穩健,增強投資風險管控,謹慎篩選優質項目進行投資,取得了穩中有升的業績。

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          報告期內,公司實現簽約銷售額分別約為人民幣68.43億元,同比增長32.31%,再創新高;已簽約建筑面積約為56.34萬平方米,較同期增加63.73%。在主要區域的貢獻中,京津冀占34%,長三角及一帶一路經濟帶占25%,珠三角占41%。珠三角、京津冀、長三角三大城市圈是國內一二線城市最集中、最具有發展活力的地區,由于持續人口導入和經濟發展水平高,資源聚集優勢明顯,加上庫存低、土地供應少,房地產強勁需求會長期存在,公司將把握發展機遇,借助自身優勢持續深耕上述地區。

          從價格上看,2018年上半年合同銷售均價約為人民幣12,000元/平方米,建立在各線城市銷售貢獻更趨均衡的基礎上,共有13個城市的21個項目貢獻銷售額,并且以二三線城市貢獻為主。二三線城市貨源的增加,緩解了銷售過于集中在一線城市可能產生的市場風險,一線及周邊城市預售證預計集中在三、四季度釋放。2018年,公司全年總可售資源約為人民幣590億元,大部分的貨值集中在下半年才推出,因此可售資源十分充裕,未來業績增長可期。

          優質土儲大增70%

          可售貨值達1200億

          國瑞置業堅持有質量的增長,加大對項目投資利潤率和風險控制的要求,獲取優質土地儲備;獲取形式以招拍掛、合作開發為主,收并購為輔,杜絕獲取高價土地。報告期內,國瑞置業新進入8個城市,共獲取10幅地塊,新增土地儲備550萬平米,平均土地成本約每平方米人民幣1505元,相應新補充貨值達人民幣500億元。從貨值的城市分布來看,北京占比約為41%,蘇州、崇明島和三亞共占約20%,佛山占比約為14%,進一步夯實未來銷售增長勢頭。

          招拍掛方面,國瑞置業共獲取3幅優質地塊,總規劃建筑面積約200.49萬平方米。今年1月,公司首進貴州,布局西南,與銅仁市簽約合作開發國瑞智慧生態城項目,總規劃建筑面積達176.43萬平米。4月,公司首進無錫,以4.4億元競得合計91,424平米的無錫洛社新城15號地塊,為集團深耕長三角再下一城。

           

          并購方面,國瑞置業在京津冀、粵港澳大灣區及“一帶一路”區域共獲取7個項目進行合作,分布在重慶、天津、三亞、佛山、江門、邯鄲等城市,預計由并購產生可售貨源約為人民幣100億元,以期快速完成銷售的跨越式增長。

          在區域布局方面,國瑞置業把握增量市場空間,繼續深耕已戰略進入的城市,其中京津冀土儲占比為39%、長三角及一帶一路區域占比為28%、泛珠三角區域占比為33%,持續優化戰略布局。針對北上廣深等一線城市政策和金融壓力較大,國瑞置業嚴格把控風險,謹慎逆周期拿地,杜絕高價地。同時,把握二線城市的外擴發展趨勢,城市溢出效應明顯,關注二線城市周邊改善型低密度產品需求;對于三四線城市,公司選擇具有強勢配套資源的土地,比如政府、學校、醫院、地鐵、商業核心區等區域性強勢資源周邊,規避三四線城市市場容量有限的風險。

          截至2018年6月末,國瑞置業擁有土地儲備1,428萬平方米,相應貨值逾1,200億人民幣,較去年底大幅上升近70%,平均土地成本約每平方米人民幣3,354.6元,各項戰略有序推進、蓄勢待發,為未來業績增長提供保障。

          投資物業同比增長48%

           

          優質物業前景可期
          在投資物業業務方面,國瑞置業憑借在北京、深圳等6個重點城市核心地段擁有10個投資物業,上半年實現總租金收入為人民幣2.07億元,同比增長48%,當前公司總規劃建筑面積約80.57萬平方米。在已投入運營的物業面積中,北京地區占比約為56%,包括眾多已獲得良好口碑的項目,如國瑞購物中心位于北京最繁華的崇文商業區,已成為區域知名的時尚聚集地;哈德門廣場緊鄰國瑞購物中心,被評為2016-2017年“中國百城建筑新地標”項目。公司在這些自主開發且具有戰略價值的商業物業上,將獲得持續穩定的收益。

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          公司當前及規劃中的項目包括深圳南山科技園、西安國瑞IFC、佛山國瑞升平商業中心(二期)等;年內,公司還將有4個物業陸續簽約,可租賃面積約為16萬平方米。展望未來2至5年,公司超過50萬平米的物業建成并交付使用,預計租金收入將保持穩步增長。

          財務管理謹慎,融資成本6.82%

          保持行業較好水平

           

          當前,境內融資環境不斷收緊、房地產企業融資成本上升。國家統計局數據顯示,1-6月房地產開發企業到位資金7.93萬億元,同比增長4.6%,其中國內貸款1.23萬億元,下降7.9%,且非銀行金融機構貸款占比提高。今年2月,在股市大幅波動、債市嚴峻的市場形勢下,公司成功發行2.5億美元優先票據,并在6月成功發行1億美元兩年期優先票據,保持境外融資渠道暢通。截至2018年6月末,公司境外綜合平均融資成本約為8.2%,屬于同類融資產品的較好水平。

          國瑞置業以多元融資模式著力拓寬融資渠道,優化債務結構和降低融資成本,2018年上半年公司綜合平均融資成本為6.82%。公司營運現金流進一步改善,凈營運現金流同比增長25億元;配合去杠桿,凈借貸比率同比降低30%。2018年6月30日,公司獲得批準總授信額度約人民幣470億元,其中尚未提用的額度約為人民幣134億元。公司有息負債總規模約人民幣302億元,與去年基本持平,整體負債規??煽?。

           

          未來,國瑞置業還將秉持區域深耕策略,采取積極靈活的銷售政策,以不斷改善的產品結構和優秀的產品品質吸引更多客戶,大力促進銷售的同時加強銷售回款的力度,提升現金保有量;此外還將重點調整債務結構、努力降低融資成本,提升整個集團的核心競爭力,保證未來業績的可持續增長。(CIS)

           

           

           


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